1. 牌照定义
根据《旅馆业条例》（第349章），如某处所显示为提供租出期少于连续28天住宿予到临该处所而愿意为该住宿缴付费用的任何人，该处所即属酒店或宾馆。
以下处所均在受管制之列：
- 酒店
- 宾馆 (一般)
- 宾馆 (度假营)
- 宾馆 (度假屋)
政府监管部门分别是：BD（屋宇署）、FSD（消防处）、OLA（牌照事务处）
港汇通提示：很多内地和海外投资者因为不懂香港《建筑物条例》和消防法例，签了死约才发现铺位根本出不了牌。我们的使命，就是在您签租约前，为您排除致命的地雷。
2. 你适合申请的牌照是？旅館 VS 酒店牌照的区别：
1、 牌照申请条件 1 分钟自测表
| 评估项目 | 您的实际情况 (请核对) | 港汇通专业提示 |
|---|---|---|
| 1. 您的物业属于什么类型？ | □ 住宅楼宇 □ 综合用途 / 商业楼宇 □ 新界乡郊村屋 □ 工业大厦 (工厦) |
⚠️ 若选「工业大厦」：绝不可行！
屋宇署及消防处严格规定，工厦绝对禁止改建为宾馆/旅馆，请立即避坑止损。 |
| 2. 处所实用面积大约多少？ | 约 ________ 平方呎 (sq.ft) | 面积大小直接决定房间分割上限、走火通道设计及消防系统（如自动洒水系统）的配置标准。 |
| 3. 大厦公契 (DMC) 是否写明「纯住宅」？ | □ 是（明文禁止商业/旅馆用途） □ 否（无相关限制） □ 不确定（需专业顾问代查） |
核心红线：2020年修例后，若公契有相关限制，发牌监督有权直接拒发牌照。签租约前务必查清！ |
2、 旅馆牌照类别与避坑指南
| 拟申请牌照类别 | 适用的物业类型 | 核心合规条件 (能否发牌的关键) | 港汇通专业提示 |
|---|---|---|---|
| 酒店牌照 | 获建筑事务监督批准作“酒店用途”的处所 | 须提供停车上落客区、中央空调、中央热水系统及无障碍客房。 | 门槛最高，通常涉及全栋大厦改建或新建。前期需极长的时间与屋宇署（BD）入纸审批图则。 |
| 宾馆 (一般) 牌照 | 住宅楼宇，或综合用途楼宇的“住宅部分” | 1. 大厦公契 (DMC) 绝对不能有“纯住宅”或“禁止商业/旅馆”限制。
2. 须设24小时专人接待柜台（或获批替代方案）。 |
市场最常见。最大地雷是“大厦公契”与“居民反对”。签租约前，务必让专业顾问查册，否则铺位租了也绝对拿不到牌。 |
| 宾馆 (度假屋) 牌照 | 新界乡郊村屋 | 宾馆用途必须已被地政总署及相关分区地政处接纳并获发证明。 | 最大地雷是“僭建物（违建）”。村屋极易有天台玻璃屋、扩建阳台等，必须完全清拆或核证合法才能出牌。 |
| 宾馆 (度假营) 牌照 | 营地内的住宅或综合用途建筑 | 符合特定营地的土地规划、建筑结构及消防标准。 | 属于特定地段项目，申请前需厘清土地批约条款是否有经营限制。 |
| 🚫 绝对禁止发牌 (红线死穴) |
工业大厦 (工厦)、地库、附有僭建物处所 | 法例零容忍，绝不发牌。 | 切勿租工厦做民宿！涉嫌违反《建筑物条例》及消防法，无牌经营属严重刑事罪行，抓到直接封铺并检控。 |
| ⚠️ 通用硬件要求 (适用于所有牌照) |
所有合法处所 | 1. 客房及通道净高不少于 2.5 米。 2. 房间必须有真窗（无窗黑房不可做客房）。 3. 须有至少两道合格走火楼梯（单梯楼极难批）。 |
即使物业类型对，如果楼梯太窄、天花板太矮或房间没窗，同样无法出牌。建议签租约前找我们做现场“图则与消防可行性评估”。 |
3、香港旅館 VS 酒店牌照的区别
3. 香港宾馆/旅馆牌照申请的四大难点
建筑结构与空间布局
处所必须位于非工业建筑物内，客房及通道净高不少于2.5米，每间客房须设直接通往露天的窗户且面积不少于房间地板面积的1/10。墙壁、天花板及防火门须具备不低于1小时耐火时效（FRR）。
消防安全系统
必须安装自动撒水系统、手动火警警报系统及独立火警侦测器。提供至少两条畅通逃生途径，通道净宽不少于1.05米，并设紧急照明及中英文出口指示。严禁明火烹饪。
楼宇契约合规
大厦公契（DMC）不得有禁止旅馆、商业或违反住宅用途的条文。2020年修订后，监督有权因公契限制直接拒发牌照，居民合理反对亦可成为拒发或施加条件的依据。
适当人选审查及国安合规
申请人须通过警务处及破产署背景审查，无相关刑事定罪记录，非未解除破产人。必须确保持牌处所内的活动绝不涉及危害国家安全罪行，违反即失牌。
4. 香港宾馆/旅馆牌照申请的申请流程
第1阶段：递交申请与初步审查
向牌照事务处提交表格HAD 133、身份证明、土地查册、大厦公契副本及1:100平面图。牌照处、屋宇署及消防处进行实地联合视察。
第2阶段：发出发牌条件通知书
视察后，监督发出《发牌条件通知书》（Letter of Requirements），列明须完成的建筑结构改良、防火改装工程及需提交的完工证明（如FS251证书）。
第3阶段：遵办工程与最终核查
聘请认可人士（AP）及注册承办商施工，完成后提交完工报告，各部门进行最后复验（Final Inspection）。
第4阶段：缴费与批出牌照
复验合格且无法律阻碍后，缴纳法定费用。牌照有效期可为12至84个月，须于届满前3至6个月申请续期。
5. 香港宾馆/旅馆牌照申请所需资料清单
填妥的申请表HAD 133
申请人身份证明文件（香港身份证或非永久居民旅游证件副本）
处所土地登记册（查册）及大厦公契副本
等比例平面图（比例1:100），清晰显示间隔、出口及柜台位置
执业律师出具的法律意见书（证明公契无限制性条文）
第三者公众责任保险单副本（每宗事故赔偿额不少于1,000万港元）
适当人选声明（无相关刑事定罪及破产记录）
建筑事务监督的书面核准/同意（若原非住用用途）
6. 牌照申请的费用
| 客房数目 | 12个月 | 24个月 | 36个月 | 48个月 | 60个月 | 72个月 | 84个月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-3 | 4,570 | 5,720 | 6,580 | 11,100 | 13,350 | 14,900 | 17,050 |
| 4-5 | 4,760 | 5,970 | 7,370 | 11,800 | 14,250 | 16,800 | 18,450 |
| 6-9 | 6,900 | 8,840 | 10,800 | 16,250 | 19,450 | 21,550 | 23,500 |
| 10-20 | 12,600 | 14,600 | 16,600 | 22,250 | 25,450 | 27,450 | 30,550 |
| 21-30 | 19,650 | 21,850 | 24,050 | 29,800 | 33,200 | 35,000 | 38,250 |
| 31-40 | 26,050 | 28,400 | 30,750 | 36,650 | 40,150 | 41,800 | 45,150 |
| 41-100 | 33,850+ | 36,300+ | 38,700+ | 42,800+ | 46,250+ | 49,650+ | 53,150+ |
* 以上表格截取自香港牌照事务处官方数据，逾 40 间房以上之大型酒店规费，请向我们咨询。金额为港币。
参考资料：牌照事务处 – 旅馆牌照申请费用
7. 香港宾馆/旅馆牌照申请违规经营法律后果
无牌经营即属刑事罪行，最高罚款500,000港元及监禁2年，并可就罪行持续的每日罚20,000港元。
定罪记录登记于土地注册处（钉契），严重影响物业未来转让及抵押。
违反大厦公契，业主立案法团可申请高等法院禁制令，强制停业并追讨民事赔偿。
未经事先批准擅自改动处所间隔，最高罚款100,000港元及监禁2年，且须强制还原。
隐瞒刑事记录或作出虚假声明，即属犯罪，并将丧失持牌资格。
8. 宾馆/旅馆牌照有效期
| 牌照有效期 | 申请条件 |
|---|---|
| 12个月 | 基本新牌照，无额外特殊要求。 |
| >12至36个月 | 申请人须在申请前12个月内一直以持牌人身份管理该处所或其他持牌宾馆，且期间无违反发牌条件或收到警告信。 |
| >36至84个月 | 处所须为专为酒店/宾馆用途而建造（取得建筑事务监督占用许可证或改建批准）。持牌人每年须提交由认可人士（AP）签署的建筑物及消防安全证明书。 |
9. 香港宾馆/旅馆牌照申请FAQ
10. 相关政府网站资料
1、申请酒店牌照及宾馆牌照的一般指引-民政事务总署-牌照事务处
2、持牌酒店 / 宾馆搜寻-牌照事务处
3、旅馆业条例-牌照申请表-GovHK 香港政府一站通
4、牌照续期申请表-牌照事务处
5、乡郊地区，宾馆牌照申请指引-环境及生态局
11. 香港宾馆行业资讯
1、圣诞季香港酒店爆满，平安夜房价最高升一倍-香港文汇网2025-12-22
2、民政总署巡48间旺区宾馆，6间涉无牌经营，2间涉违反发牌-香港01 2025-12-24
3、民政总署牌照处，因应内地劳动节黄金周加强 打击无牌经营 酒店／宾馆-2026年5月12日GovHK 香港政府一站通
4、五一黄金周 | 98万内地客将涌入香港 酒店订房率已超九成-2026-04-26香港文匯網
12. 香港旅館牌照-样本
13. 签订租约前应核对的处所条件
先审阅政府批地或租契条款、大厦公契及处所的核准用途；牌照申请获受理，不代表这些私人或土地用途限制已经解决。
把现状平面图与屋宇署批准图则核对，识别僭建、违规改动和用途变更问题，并评估整改是否会影响可出租面积和房间数量。
在签署不可撤销的长期租约前，由合资格人士评估逃生途径、耐火分隔、消防装置、通风和无障碍设施；具体要求以个案发出的发牌条件为准。
根据牌照事务处旅馆牌照概述，提供少于连续28天的收费住宿属于旅馆规管范围；正式牌照发出前不应营业。
14. 签订租约前的处所核查重点
旅馆或宾馆牌照的处所条件应在签约前核对，包括用途、消防、楼宇及规划限制、分间安排和可提供的证明文件；单凭业主口头承诺不足以证明日后可以获发牌照。
申请人应把消防、屋宇、食物或其他专项审批的责任分工写入项目清单，并以相关政府部门的现场要求和书面回复为准，不应把一个部门的批准当作全部牌照已经获批。
15. 相关法规、监管资料及延伸阅读
| 资料类别 | 相关资料 |
|---|---|
| 相关牌照 |
